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Maximilian Maar zum Thema „Nießbrauch & Wohnungsrecht – was ist der Unterschied?“ auf Erbrecht TV

Gerade bei der frühzeitigen Nachlassplanung stellt sich oft die Frage, ob eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nutzungsrechts übertragen werden soll.
Grundsätzlich stehen dem Immobilieneigentümer zwei Möglichkeiten zur Verfügung. Der Nießbrauch und das Wohnungsrecht.

Im Rahmen von Übergaben handelt es sich zumeist um einen Vorbehaltsnießbrauch, d.h. der Schenker übergibt die Immobilie unter Vorbehalt des entsprechenden Rechts.

Dabei berechtigt ein Nießbrauchrecht nach den gesetzlichen Vorschriften zur vollumfassenden Nutzung der Immobilie. Der Berechtigte kann jegliche Nutzungen und Früchte ziehen. D.h. er kann darin selbst wohnen oder aber die Immobilie auch vermieten.

Üblicherweise kann der Nießbrauch aber nur an der ganzen Sache bestellt werden. Möglich wäre auch ein Quotennießbrauch. Nicht möglich ist allerdings ein Nießbrauch an einem bestimmten Teil der Immobilie, z.B. an einer Mehrheit von Zimmern.

Das Wohnungsrecht hingegen ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, welche auch nur an einzelnen Räumen bestellt werden kann. Der Berechtigte kann sodann das Gebäude oder den Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzten. Er ist aber nicht berechtigt weitergehende Nutzungen zu ziehen, z.B. zu vermieten.

Der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht können mit ihrem kapitalisierten Wert vom Wert der Immobilie abgezogen werden, es handelt sich mithin um eine Gegenleistung. Die Bemessungsrundlage für die Schenkungsteuer wird damit reduziert.

Angesichts der stetigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei lebzeitigen Übergaben unter Nießbrauchvorbehalt oder Wohnungsrecht immer auch an mögliche Pflichtteilsergänzungsansprüche zu denken. Denn bei einem Vorbehaltsnießbrauch oder einem umfassenden Wohnungsrecht beginnt die 10-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht zu laufen.