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Teilungs­versteigerung Rechtsanwalt

I. Grundlagen

Oft sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, z.B. Eheleute, die eine Immobilie während der Ehe gemeinschaftlich erworben und somit gemeinsam Eigentum an dieser betreffenden Immobilie haben. Ebenso kann es durch einen Erbfall dazu kommen, dass mehrere Personen als Erbengemeinschaft an einer Immobilie berechtigt sind.

Nachdem bei Immobilien die Teilung in Natur ausgeschlossen ist, kann eine solche Eigentümergemeinschaft nur aufgrund eines gemeinsamen übereinstimmenden Verkaufsentschlusses oder aber im Wege der Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses auseinandergesetzt werden. Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft, auch Teilungsversteigerung genannt, ist dabei eine besondere Art der Zwangsvollstreckung und richtet sich grundsätzlich nach dem ZVG.

Zu beachten ist dabei, dass gem. § 180 I ZVG die Versteigerung lediglich der Aufhebung der Gemeinschaft an dem Grundstück selbst dienen soll, nicht dagegen der Aufhebung der Gemeinschaft als solcher. Schon gar nicht dient eine Teilungsversteigerung der Verteilung des durch die Versteigerung erzielten Erlöses. Deshalb muss man bei der Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Immobiliarvermögens die Teilungsversteigerung des Grundstückes als den ersten Schritt im Auseinandersetzungsprozess verstehen. Dieser erste Schritt ist allerdings oft von maßgeblicher Bedeutung.

II. Anwendungsbereich

Durch die Teilungsversteigerung mit anschließender Teilung des Erlöses können aufgehoben werden:

  • die Erbengemeinschaft
  • die eheliche Gütergemeinschaft
  • die Bruchteilsgemeinschaft
  • die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts

III. Ablauf des Verfahrens

Eine Teilungsversteigerung findet nur statt, wenn mindestens einer der eingetragenen Eigentümer dies beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht beantragt. Als Besonderheit setzt die Einleitung des Verfahrens keinen Titel voraus, wenn die beteiligten Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Ist der Antrag formgerecht gestellt, so wird das Vollstreckungsgericht die Teilungsversteigerung anordnen, was die Beschlagnahme des Grundstücks und ein Veräußerungsverbot nach § 23 ZVG zur Folge hat.

Nach der Beschlagnahme wird das Vollstreckungsgericht ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen erstellen lassen und den Verkehrswert festsetzten. Dies dient der Ermittlung der Wertgrenzen, insbesondere der sog. 5/10-Grenze, die bei einem ersten Versteigerungstermin von einem potentiellen Ersteher überboten werden muss.

Im Anschluss daran wird das Versteigerungsgericht das sog. geringste Gebot festlegen und einen ersten Versteigerungstermin anberaumen und öffentlich bekannt machen. Sollte es in diesem Termin zu einem gültigen Gebot kommen, so wird das Versteigerungsgericht den Zuschlag erteilen. Mit diesem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks.

Sollte im ersten Versteigerungstermin das Meistgebot die bereits erwähnte 5/10-Grenze unterschreiten, so ist der Zuschlag zu versagen. Allerdings wird das Vollstreckungsgericht einen zweiten Termin von Amts wegen bestimmen, in dem als Untergrenze nur noch das geringste Gebot zu beachten ist. Sollte es zu keinen Geboten kommen, so wird das Verfahren einstweilen eingestellt und nur auf Antrag fortgesetzt.

Nach erfolgtem Zuschlag wird das Vollstreckungsgericht einen Termin zur Erlösverteilung bestimmen. In diesem Termin werden die Verfahrenskosten dem Versteigerungserlös entnommen und Rechte, die durch Zahlung zu decken sind bedient. Die Gemeinschaft setzt sich an dem dann noch verbleibenden Versteigerungserlös fort, der aber nur an alle ehemaligen Eigentümer gemeinsam ausgezahlt werden kann. Sollte über die Verteilung des Resterlöses keine Einigung zustande kommen, wird das Vollstreckungsgericht diesen in voller Höhe hinterlegen; die Auseinandersetzung ist nicht Aufgabe des Vollstreckungsgerichts. Das Teilungsversteigerungsverfahren ist mit der Hinterlegung des Resterlöses beendet.

IV. Verhinderung einer Teilungsversteigerung und Schutz der Antragsgegner

Eine völlige Verhinderung der Teilungsversteigerung wünscht sich meist mindestens einer der Beteiligten. Grundsätzlich ist dies aber nicht möglich. Der Gesetzgeber hat dem Auseinandersetzungsverlangen, also dem Anspruch auf Teilungsversteigerung, eine sehr hohe Priorität beigemessen.

Nur Ausnahmsweise kann eine Teilungsversteigerung daher tatsächlich (auf Dauer) verhindert werden. So beispielsweise, wenn die Aufhebbarkeit der Grundstücksgemeinschaft auf Dauer oder auf bestimmte Zeit ausgeschlossen worden ist oder weil der Antrag auf Teilungsversteigerung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Dies kann der Fall sein, wenn die Teilungsversteigerung beispielsweise nur als Druckmittel zur Erlangung von Zugeständnissen in Scheidungs- oder Erbauseinandersetzungsverfahren betrieben wird, wenn der Antragsgegner alt und/oder behindert ist oder wenn schwere körperliche oder seelische Schäden für den Fall der Räumung zu erwarten sind. Davon zu unterscheiden ist die Verzögerung des Verfahrens. Eine solche kann ein Antragsgegner durchaus erreichen. Durch entsprechende einstweilige Einstellungen oder aber durch andere Rechtsbehelfe, die mittelbar die Verfahrensdauer verlängern und damit den Versteigerungstermin verzögern.

V. Wann empfiehlt sich rechtlicher Beistand

Der Antragsteller sollte sich vor seinem Antrag zumindest über die Risiken und Chancen einer Teilungsversteigerung beraten lassen. Das Verfahren vor dem Amtsgericht kann er grundsätzlich selbst führen, allerdings sind zahlreiche Fallstricke zu beachten und das Ergebnis ist meist nicht vorhersehbar.

Aber auch der Antragsgegner darf in keinem Fall die eingeleitete Teilungsversteigerung schlicht hinnehmen, da in diesem Fall das Verfahren völlig in der Hand des (einzigen) Antragstellers wäre. Zwar kann eine Teilungsversteigerung (in der Regel) nicht verhindert werden, das Ergebnis einer entsprechenden Versteigerung ist jedoch durch geeignete Maßnahmen durchaus beeinflussbar. Oft bietet sich dafür als günstiges "Verteidigungsmittel" ein Beitritt an. Die Prüfung, ob entgegenstehende Rechte auch außerhalb des Teilungsversteigerungsverfahrens geltend gemacht werden könne, gehört ebenso dazu.

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