\\ BGH stärkt Vermieterrechte im Hinblick auf die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch

Die Entscheidung:
Mit Urteil vom 10.07.2024 Az.: VIII ZR 184/23 hat der BGH entschieden, dass eine Aufrechnung des Vermieters mit verjährten Schadensersatzforderungen wegen der Beschädigung einer Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig auch dann möglich ist, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat. Die Aufrechnung mit verjährten Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch ist also auch noch nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten möglich.

Darum ging es:
Hintergrund war eine Klage einer Mieterin auf Rückzahlung ihrer geleisteten Kaution in Höhe von 785,51 € nach Mietvertragsende. Der beklagte Vermieter rechnete erst nach Ablauf der Verjährungsfrist über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit streitigen Schadensersatzansprüchen wegen einer Beschädigung der Mietsache in einer das Kautionsguthaben übersteigenden Höhe. Die Mieterin erhob diesbezüglich den Einwand der Verjährung. Die Vorinstanzen, das Amtsgerichts Erlangen (Az.: 1 C 302/21, Urteil vom 07.07.2022) und das Landgericht Nürnberg-Fürth (Az.: 7 S 3897/22, Urteil vom 25.07.2023), gaben der Mieterin recht. Die eingewandten Ansprüche (Schönheitsreparaturen sowie Schadensersatzansprüche) könnten der Forderung auf Rückzahlung der Kaution nicht entgegengehalten werden, da insoweit keine Fristsetzung an die Mieterin erfolgt sei. Bezüglich der Schönheitsreparaturen habe daher schon kein Schadensersatzanspruch in Geld bestanden, so dass hier keine Aufrechnungslage gegeben war, da die Forderungen nicht gleichartig waren (Nachbesserungsforderungen gegen Geldforderung). Bezüglich der Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung bzw. Verschlechterung der Mietsache hätte der Vermieter nach Auffassung der Vorinstanzen diese während der Verjährungsfrist in Geld geltend machen müssen, um eine Gleichartigkeit dieser Ansprüche mit dem Rückzahlungsanspruch der Mietsicherheit herbeizuführen. Rechtsfolge des § 249 Abs. 1 BGB sei nicht etwa die Zahlung eines Geldbetrags, sondern Naturalrestitution. Diese wandele sich erst nach Ausübung des Wahlrechts des § 249 Abs. 2 BGB in eine Geldschuld um.

Der Bundesgerichtshof ist dieser Auffassung nicht gefolgt. Dieser gab letztendlich dem Vermieter recht.
Die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses seien im Fall der Vereinbarung einer Barkaution nach BGH hinreichend zu berücksichtigen. Eine vom Mieter gestellte Barkaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, welcher sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen soll. Der Mieter habe aber kein Interesse daran, dass in unverjährter Zeit die Ersetzungsbefugnis verlangt werde. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist sei insofern ein lediglich formeller Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen habe. Die Aufrechnung im vorliegenden Fall scheitere demnach nicht an der Verjährung. Der Fall wurde nunmehr zur Entscheidung an das Berufungsgericht (LG Nürnberg-Fürth) zurückverwiesen, damit dieses feststellen kann, ob die von dem beklagten Vermieter behaupteten Schadensersatzansprüche bestanden hätten.

Damit werden die Vermieterrechte im Hinblick auf das Sicherungsinteresse erheblich gestärkt. Die Aufrechnung kann insofern auch noch außerhalb der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten erklärt werden.

Tipp:
Dokumentieren Sie sämtliche mögliche Schäden bei Wohnungsrückgabe detailliert und genau (gilt für Vermieter und Mieter). Hierbei kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht beraten.

Hinweis:
Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses bietet es sich an, wenn streitige Forderungen bestehen, diese durch einen Fachanwalt für Mietrecht überprüfen zu lassen, damit finanzielle Ansprüche nicht übersehen werden.

(siehe Pressemitteilung BGH Nr. 144/2024 vom 10.07.2024)

 

Larissa Beausencourt
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht