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Vermieter trägt die Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf den Mieter

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung vom 07.02.2018 (Az.: VIII ZR 189/17) mit Fragen zur Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters auf Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung bei Wohnraumverhältnissen zu befassen.

In dem dort entschiedenen Fall beanstandeten die Mieter die Abrechnungswerte in der Heizkostenabrechnung als nicht plausibel und bestritten, die in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Die Mieter forderten weiterhin die Einsichtnahme in Ablesebelege der anderen Verbrauchseinheiten.

Vermieter muss Verbrauchswerte beweisen
Entgegen der bisherigen Rechtspraxis, wonach der Mieter objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte (z.B. Leitungsverluste) vorzutragen hatte, aus denen sich eine Unrichtigkeit der Verbrauchswerte ergibt, hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten beim Vermieter liegt. Erforderlichenfalls muss sich das zuständige Gericht von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der vom Vermieter vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung durch Beweiserhebung (Zeugen, Sachverständige) überzeugen.

Einsichtnahme in Belege andere Mieter
Darüberhinaus ist den Mietern auch die Einsichtnahme in die Belege zu den Verbrauchseinheiten der anderen Wohnungen zu gewähren.
Die vom Vermieter vorzunehmende ordnungsgemäße Abrechnung, die eine Zusammenstellung der zu den umlagefähigen Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten muss, soll es dem Mieter ermöglichen, die einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen.
Hierzu gehört es nach Auffassung des Gerichts auch, dass ihm der Vermieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die einzelnen Verbrauchsdaten anderer Nutzer hinsichtlich der Heizkosten gewährt.
Der Mieter müsse sich Klarheit verschaffen können, ob der Gesamtverbrauch mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.
Eines besonderen Interesses bedarf es nach Auffassung des Gerichts insoweit nicht.

Pascal de Coulon, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht