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Kündigungsschutz während der Corona-Pandemie

Sowohl Verbraucher als auch Unternehmer, deren laufende Einnahmen durch die Covid-19-Pandemie entfallen oder wesentlich geringer ausfallen, werden vor Kündigungen ihrer Miet- und Pachtverhältnisse über Räume und Grundstücke geschützt.

Am 01.04.2020 sind entsprechende Änderungen im Miet- und Pachtrecht angesichts der Covid-19-Pandemie in Kraft getreten.

Hierzu wird das Kündigungsrecht des Vermieters bzw. Verpächters wegen Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zeitweise ausgesetzt. Wenn zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 fällige Miet- oder Pachtzahlungen aufgrund der Auswirkungen der Pandemie ausbleiben, darf der Vermieter deswegen nicht kündigen. Für den Vermieter entsteht allerdings innerhalb dieser 3 Monate eine Unsicherheit, denn er weiß nicht, aus welchen Gründen die Zahlungen ausbleiben. Er trägt damit das Risiko, dass der Mieter bzw. Pächter erst nach der Kündigung seinen Zahlungsausfall mit den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie begründet. Dabei hat der Mieter bzw. Pächter diese Kausalität durch Vorbringen wahrscheinlicher Tatsachen glaubhaft zu machen, wie z.B. staatliche Hilfen, Bescheinigungen des Arbeitgebers, Lohnabrechnungen und bei Unternehmen Rechtsverordnungen und behördliche Anordnungen der Einschränkung des Betriebs.

Der Kündigungsschutz befreit nicht von der Pflicht zur Zahlung der Miete.

Der praktische Nachweis der Ursächlichkeit wird darauf beruhen, dass die Miete nicht länger aus den laufenden Einnahmen bestritten werden konnte. Dabei wird es für einen glaubhaften – also wahrscheinlichen – Beweis einer pandemiebedingten Zahlungsunfähigkeit erforderlich sein, auch die Einkommensverhältnisse vor der Pandemie offenzulegen. Es ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass der Kündigungsschutz nicht von der Pflicht zur Zahlung der Miete und Pacht befreit. Alleine im Zeitraum zwischen April und Juni 2020 dürfen auf pandemiebedingten Zahlungsausfall keine Kündigungen gestützt werden. Die in dieser Zeit ausbleibenden Zahlungen sind längstens bis 30.06.2022 nachzuholen. Danach kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auch auf den Schutzzeitraum im Jahr 2020 gestützt werden.

Pascal de Coulon, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht