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Kündigung auch bei unpünktlicher Zahlung?

Der Vermieter kann dem Mieter auch dann fristlos kündigen, wenn dieser die Miete unpünktlich zahlt. Dies gilt sowohl für die Grundmiete als auch die Betriebskosten oder sonstige Zahlungs-verpflichtungen.

Das Amtsgericht Dresden hatte sich in einer Entscheidung vom 14.12.2018 (Az.: 64 S 72/17) mit den Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsunpünktlichkeit zu befassen.

Der Mieter war gemäß Mietvertrag verpflichtet, die Miete jeweils im Voraus bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters zu entrichten. Der Mieter zahlte allerdings mehrfach die Miete erst am Ende des Monats, woraufhin ihn der Vermieter abmahnte. Doch auch nach dieser Abmahnung zahlte der Mieter die Miete zweimal wieder erst am Ende des Monats, worauf hin der Vermieter fristlos gekündigt hat.

Vertrauen des Vermieters in die Zahlungspünktlichkeit muss enttäuscht sein.
Das Gericht hält die fristlose Kündigung für wirksam. Einem Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn er die Miete unpünktlich zahlt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mieter den Zahlungstermin fortlaufend überschreitet, dass er aus diesem Grund abgemahnt wird und auch nach der Abmahnung erneut unpünktlich zahlt. Das – gestörte – Vertrauen des Vermieters in die pünktliche Zahlung muss aufgrund des Verhaltens des Mieters sofort wieder enttäuscht worden sein. Letzteres sei insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter den auf die Abmahnung folgenden Zahlungstermin nicht einhält.
Es spielt dabei auch keine Rolle, ob sich die Zahlungsunpünktlichkeit auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen bezieht.

In Wohnraummietverträgen ist dabei im Übrigen zu beachten, dass es für eine pünktliche Zahlung (3. Werktag des Monats) genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Kon-to – den Zahlungsauftrag bei der Bank bis zum 3. Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. Das Risiko einer durch die Bank verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs darf nach der neuesten Rechtsprechung des BGH nicht dem Mieter auferlegt werden, sodass eine Klausel im Mietvertrag, wonach es für den rechtzeitigen Eingang der Miete auf den Zeit-punkt des Eingangs des Betrages auf dem Vermieterkonto ankommt, unwirksam ist.

 

Pascal de Coulon, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht