Bau- und Architekten­recht Fachanwalt und Rechtsanwalt

Das Bau- und Architektenrecht umfasst eine Vielzahl rechtlicher Beziehungen, die im Zusammenhang mit der Bebauung von Grundstücken stehen.

Das Baurecht untergliedert sich in privates und öffentliches Baurecht.

Das private Baurecht erfasst letztlich die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauherrn (Auftraggeber) und dem Werkunternehmer (Auftragnehmer). Zu diesem Rechtsgebiet gehören auch alle Streitigkeiten rund um den Werkvertrag, der nicht zwingend ein Bauvorhaben im engeren Sinne betreffen muss sondern alle Verträge betrifft, die die Herstellung eines Werks durch den Auftragnehmer zum Gegenstand haben (z.B. landschaftsgärtnerische Maßnahmen, Werke eines Schreiners, Herrichten einer Baugrube, Verlegen von Stromleitungen etc.)

Das öffentliche Baurecht hingegen gibt vor, unter welchen Bedingungen, wie und in welchem Maß Grundstücke baulich verwertet werden können.
Das öffentliche Baurecht gehört zum Verwaltungsrecht. Lesen Sie hierzu bitte weiter unter der Rubrik Verwaltungsrecht.

Privates Baurecht

Die Errichtung eines Bauwerkes ohne jeden Konflikt ist kaum möglich, da die Komplexität eines Bauvorhabens zu viele Reibungsmöglichkeiten beinhaltet.

Streitpunkte können insbesondere sein: die vorzeitige Beendigung des Vertrages durch freie oder fristlose Kündigung, Vergütungsfragen (Höhe der Vergütung, zusätzliche Leistungen, etc.) sowie die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten bei Mängeln des Bauwerks.

I. Allgemeine Ratschläge für den Bauablauf

Einige wichtige Regelungsinhalte können oftmals noch während des Bauablaufes geklärt und erweitert, im Prozess aber meist nicht mehr nachgeholt werden.

1. Mündlicher oder schriftlicher Vertrag

Sogar bei größeren Aufträgen werden immer noch häufig mündliche Verträge geschlossen. Dabei ist es dann schwierig, im Nachhinein den Vertragsinhalt zu rekonstruieren. Daher empfiehlt sich schon allein aus Beweisgründen eine schriftliche Vereinbarung.

2. Besprechungsprotokolle

Protokolle, die die Besprechungsergebnisse, eine Dokumentation der teilnehmenden Personen und die Unterschrift der Vertragsparteien beinhalten, sollten sofort nach Abschluss der Besprechung abgefasst und der Gegenseite übersandt werden.

3. Faxschreiben

Bauvereinbarungen können grundsätzlich auch per Telefax geschlossen werden. Allerdings entstehen dann Probleme, wenn der Zugang eines Faxschreibens von einer Partei bestritten wird. Daher ist auf Empfangsbestätigungen vom Vertragspartner zu achten.

4. Zugang von Schreiben

Selbst bei schriftlich abgefassten Willenserklärungen entstehen immer wieder erhebliche Probleme mit dem Nachweis des Zugangs der Willenserklärung.
Es gibt mehrere Möglichkeiten der Übersendung eines Schreibens, die auch unterschiedlichen Beweiswert haben: Zustellung durch Gerichtsvollzieher, durch einen Boten, mittels Einschreiben (Einwurf, Rückschein), durch einfachen Brief (mit oder ohne Rückbestätigung) oder Faxschreiben.

5. Bautagebuch

Auf jeder Baustelle ist die Führung eines Bautagebuchs, in dem alle wesentlichen Vorkommnisse dokumentiert werden, dringend anzuraten. Neben Datum, Arbeiten, Beschäftigten, evtl. auch Materiallieferung, Geräteeinsatz und besonderen Vorkommnisse ist für den Bauprozess auch die Dokumentation aller mündlichen Weisungen, Planänderungen, Nachtrags- und Zusatzaufträge wichtig.

6. Dokumentation

Eine ausreichende Dokumentation des Bautenzustandes (z.B. durch Lichtbilder, Zeugen, Gutachten, etc.) ist insbesondere dann wichtig, wenn dem Bauunternehmer gekündigt wurde oder aus sonstigen Gründen der Bau nicht vollendet wird.

II. Streitvermeidung

1. Vorbereitung

Vor jedem Bauprozess muss überlegt werden, ob sich ein Rechtsstreit nicht außergerichtlich vermeiden oder wegen dem Kostenrisiko begrenzen lässt.

Das Anbieten außergerichtlicher Verhandlungen ist nicht ein Anzeichen für mangelnde Zuversicht, einen Prozess gewinnen zu können, sondern ein Gebot der Vernunft, schon meist aus zeitlichen, wirtschaftlichen und pragmatischen Erwägungen.

2. Inhalt

Bei einem außergerichtlichen Vergleich sind zahlreiche weitere Punkte zu berücksichtigen, z.B.:

  • Vereinbarung einer Brutto- oder Nettosumme
  • Verrechnungen von Abschlags- bzw. Vorauszahlungen
  • Berücksichtigung von sog. Sowiesokosten oder eines Vorteilsausgleiches
  • Berücksichtigung von Haftpflichtversicherungen
  • Berücksichtigung steuerlicher Belange evtl. Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, evtl. mit Verfallklausel
  • Aufnahme einer Abgeltungsklausel etc.

3. Einbeziehung Dritter

Sollten in einem Rechtsstreit Ansprüche auch gegen Dritte geltend gemacht werden (z.B. seitens des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer einerseits und dem Architekten andererseits), ist dringend zu raten, den oder die so genannten "Gesamtschuldner" – ggf. unter Festlegung einer Haftungsquote – in den Vergleich mit einzubeziehen.

III. Schiedsverfahren

1. Schiedsgutachten

Häufig werden Schiedsgutachtervereinbarungen getroffen, wenn der Schwerpunkt des Konfliktes auf tatsächlichen Differenzen beruht und kein Streit über Rechtsfragen besteht, z.B. bei Aufmaßproblemen und Regiestunden, Preisbestimmungen bei Nachträgen, Richtigkeit von Rechnungen, Feststellung des Bautenstandes etc.

Die Parteien können in diesem Fall eine Schiedsgutachtervereinbarung und im Anschluss daran einen gesonderten Vertrag mit dem Schiedsgutachter abschließen. Die Schiedsgutachterklausel hat zur Folge, dass das Gericht die vom Gutachter festzustellenden Tatsachen nicht in anderer Weise als der Schiedsgutachter feststellen darf und für die Gerichtsentscheidung an diese Feststellungen gebunden ist.

Ein Schiedsgutachten sollte jedoch nur dann vereinbart werden, wenn beide Parteien uneingeschränktes Vertrauen zum Gutachter haben.

2. Schiedsgericht

Die Parteien können darüber hinaus die Durchführung eines Schiedsgerichtsverfahren vereinbaren.

Die Vorteile dieses Verfahrens liegen u.a. in der Verkürzung des Rechtsstreits, in den geringeren Kosten (in der Regel), in der größeren Sachkunde der Schiedsrichter etc. Nachteile eines Schiedsgerichtsverfahrens liegen jedoch u.a. darin, dass der Schiedsspruch nicht im Instanzenzug korrigiert und überhaupt nur eingeschränkt aufgehoben werden kann.

IV. Beweissicherung

Im Bauprozess ist es oftmals notwendig, Beweise vorprozessual zu sichern, da z.B. Bauteile im Rahmen des Baufortschritts verdeckt oder durch Zeitablauf verändert werden, sonstige Feststellungen nicht mehr getroffen werden können oder eine Partei ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache oder der Aufwand für die Beseitigung eines Mangels oder Schadens festgestellt wird.

Möglichkeiten der Beweissicherung sind:

  • gemeinsame Gutachtenseinholung oder Dokumentation
  • Schiedsgutachten
  • Fotographie- oder Video-Dokumentation
  • Feststellung der zu sichernden Tatsachen durch Zeugen
  • Einholung eines Privatgutachtens
  • selbständiges Beweisverfahren

V. Vorprozessuale Druckmittel

1. Vertragsstrafe

In einem Bauvertrag werden häufig Vertragsstrafen für den Fall vereinbart, dass eine vertraglich vereinbarte Leistung zum Zeitpunkt des Verzugseintritts nicht oder nicht gehörig erfüllt ist. In der Regel werden Termine gesetzt, zu denen der Schuldner (meist Unternehmer) ohne weitere Mahnung in Verzug gerät. Es muss hier geprüft werden, ob im Vertrag eine wirksame Vertragsstrafenvereinbarung vorliegt. Wegen der einschneidenden Wirkungen der Vertragsstrafe verstoßen entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen oftmals gegen das Gesetz (§§ 307 ff BGB).

2. Bauhandwerkersicherung

Vor Abnahme der Werkleistung kann der Auftragnehmer den Werklohn in der Regel noch nicht verlangen. Die für die Fälligkeit des Werklohns vorausgesetzte Abnahme wird vom Auftraggeber oft mit dem Hinweis auf Mängel verweigert. Nach Abnahme behält sich der Bauherr oft ein Zurückbehaltungsrecht ein. In diesen Fällen kann der Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung gem. § 648 a BGB verlangen (z.B. Garantie, Bürgschaft).

V. Prozessuale Durchsetzung

Sollten bauvertragliche Streitigkeiten nicht im Rahmen einer außergerichtlichen Einigung erledigt werden können bleibt oftmals nur die Möglichkeit, Klage einzureichen.

Für den Bauunternehmer kommt dabei in der Regel die Werklohnklage, für den Bauherrn eine Gewährleistungsklage im weiteren Sinne in Betracht.

1. Werklohnklage

Damit eine Werklohnklage erfolgreich bei Gericht durchgesetzt werden kann, müssen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, u.a. Darstellung des Vertragsinhalts, wirksame Abnahme oder Abnahmefiktion, prüffähige Schlussrechnung etc.

2. Gewährleistungsklage

Das Gesetz bietet dem Auftraggeber mehrere Möglichkeiten, seine Mängelansprüche geltend zu machen:

  • Anspruch auf Nacherfüllung/Nachbesserung
  • Vorschussanspruch für die Kosten der Selbst- bzw. Ersatzvornahme
  • Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Selbst- bzw. Ersatzvornahme
  • Rücktritt vom Vertrag
  • Minderung
  • Anspruch auf Schadenersatz oder auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen

Architektenrecht

Bei der Durchführung von Bauvorhaben kommt dem Architekten eine besondere Bedeutung zu. Der Architekt wird in einer Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen als Treuhänder oder Sachwalter des Bauherrn bezeichnet. Der Berufsstand des Architekten ist aufgrund der Landesarchitektengesetze in Deutschland geschützt. Die Architekten erledigen Aufgabenstellungen, die dem öffentlichen und privaten Baurecht unterfallen.

I. Rechtsnatur des Architektenvertrages

Der Architektenvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung ein Werkvertrag. Der Architekt kann sowohl mit der sog. Vollarchitektur, d. h. Planung und Bauleitung, als auch mit Teilleistungen, also nur Planung oder nur Bauleitung beauftragt werden. In allen Fällen beurteilt sich das Vertragsverhältnis nach Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB).
Planender und bauleitender Architekt schulden einen Erfolg, nämlich das "Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks".

II. Vertragsschluss

Der Architektenvertrag kann grundsätzlich formfrei (auch mündlich) abgeschlossen werden. Allerdings hat der mündliche Vertrag die bekannten Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Abschlusses und des Umfangs.

III. Umfang

Es gibt keine Vermutung für die Beauftragung mit einer Vollarchitektur. Der Architekt muss in jedem Fall den Umfang seiner Beauftragung beweisen.
Der Architekt darf - vorbehaltlich besonderer Absprachen mit dem Auftraggeber - nur solche Leistungen erbringen, die zu diesem Zeitpunkt erforderlich sind.

IV. Vertragsgestaltung

Oftmals werden allgemein gültige Musterverträge verwendet, allerdings sind Individualverträge dringend anzuraten.

1. Vertragsgegenstand

Im Vertrag soll der Vertragsgegenstand bezeichnet werden. Dies ist die Art des Bauvorhabens und aus Auftraggebersicht auch der wirtschaftliche Rahmen.

2. Vertragspflichten

Das BGB nennt keine speziellen Pflichten für den Architekten, er ist gemäß § 631 BGB zur Herstellung des versprochenen Erfolgs verpflichtet. Auf den definierten Erfolg sind die Leistungen zu beziehen. Was ein Architekt oder Ingenieur vertraglich schuldet, ergibt sich aus dem geschlossenen Vertrag und nicht aus den Leistungsbildern der HOAI, wenngleich diese bei der Beschreibung des Vertragsumfangs herangezogen werden können.
Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen sollte die Beschaffenheit des Architektenwerks im Vertrag beschrieben werden.

Aus Sicht des Auftraggebers ist eine möglichst umfassende Leistungsverpflichtung des Planers erwünscht. Dies lässt sich erreichen, indem man formuliert, dass der Auftragnehmer insbesondere bestimmte Leistungen zu erbringen hat (z.B. Grundrisse im Maßstab, Ansichten im Maßstab, Schnitte im Maßstab, Stellplatznachweis, Baubeschreibung, Kostenermittlung etc.). Auch ist die Vereinbarung von Zwischenfristen zur Ablieferung von Teilleistungen empfehlenswert.

Für den Auftragnehmer ist es sinnvoll, den geschuldeten Leistungsumfang und damit den Erfolg zu begrenzen. Es sollte daher explizit genannt werden, was nicht zum geschuldeten Erfolg gehört.

3. Vergütung

Hinsichtlich der Vergütung ist zu beachten, dass eine Vergütungsvereinbarung bei Auftragserteilung zu Stande kommen muss. Viele Vergütungsvereinbarungen scheitern auch daran, dass die Schriftform nicht gewahrt ist.

V. Beendigung des Architektenvertrages

Der Auftraggeber ist jederzeit berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Der Architekt behält allerdings grundsätzlich den Anspruch auf das volle Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen oder der Vergütung, die er ersatzweise verdienen könnte.
Im Einzelfall kann der Auftraggeber den Vertrag auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen (z.B. bei wesentlicher Überschreitung der Baukosten, Provisionsannahme, Erschütterung des Vertrauensverhältnisses etc.).

VI. Vollmacht des Architekten

Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten die Befugnisse des Architekten im Architektenvertrag und gegenüber den anderen am Bau Beteiligten klargestellt werden.
Mangels abweichender Vereinbarung hat der Architekt z.B. in folgenden Fällen keine Vollmacht:

  • rechtsgeschäftliche Abnahme
  • Anerkenntnis der Schlussrechnung
  • Vertragsabschluss mit Unternehmern
  • Abzeichnung von Stundenlohnnachweisen
  • Verzicht auf Gewährleistungsansprüche
  • Vergabe von Zusatzaufträgen (bei fühlbarer Kostensteigerung)

VII. Haftungsfragen

Seitens des Auftraggebers stellt sich bei Baumängeln auch die Frage, inwieweit (ggf. neben dem Bauunternehmer) der Architekt für Fehler einzustehen hat.
Die Architektenhaftung kommt meist bei Planungsfehlern (einwandfreie und vollständige Planung, Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, Genehmigungsfähigkeit) und bei Fehlern im Rahmen der Objektüberwachung zum Tragen.

VIII. Verfahren bei Streitigkeiten

Architektenhonorarprozesse sind in der Regel langwierig und kostenintensiv, z.B. Auseinandersetzungen um Kostenansätze für nicht realisierte Projekte. Daher ist es aus Architektensicht wünschenswert, für den Fall von reinen Honorarstreitigkeiten eine außergerichtliche Schlichtung obligatorisch vorzusehen.

Allgemeine Hinweise:

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den obigen Ausführungen lediglich um allgemein gehaltene Erläuterungen mit einzelnen Beispielen aus der Rechtsprechung handelt und diese keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Rechtsverbindlichkeit haben.
In aller Regel ist für jeden Einzelfall zu prüfen, ob Gesetz oder obergerichtliche Rechtsprechung eine andere Beurteilung ermöglichen.
Eine individuelle (kostenpflichtige) Rechtsberatung ist dringend anzuraten.

Ihr Ansprechpartner

  • Pascal de Coulon

    Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht