Einverstanden

Mit der Nutzung unserer Seite stimmen Sie unseren Datenschutzbedingungen zu und akzeptieren die Verwendung von Cookies.

Eigenbedarfskündigung – Eigenbedarf vorgetäuscht?

Vermieter muss selbst dann mit einem Schadensersatzanspruch des Mieters rechnen, wenn er diesen zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vorsätzlich täuschen wollte.

Das Landgericht Berlin hatte sich in einer Entscheidung vom 05.03.2018 (Az.: 64 S 72/17) mit den Voraussetzungen eines Schadenersatzanspruchs wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters zu befassen.

Der Vermieter kündigte in dem dort entschiedenen Fall wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seinen Bruder und dessen Familie. Nach dem Auszug vermietete er die Wohnung jedoch an eine Flüchtlingsfamilie, da der Bruder unter anderem wegen gesundheitlichen Gründen doch nicht in die Wohnung einziehen konnte. Die Mieterinnen verlangten nun Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf, der ihnen vom Landgericht in Höhe von fast 6.000 € zugesprochen wurde.

Vermieter muss den Wegfall des Eigenbedarfs erläutern
Das Landgericht orientiert sich an der Rechtsprechung des BGH zum nicht umgesetzten Selbstnutzungswillen. Demnach besteht der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs, wenn der Vermieter die behauptete Selbstnutzung nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Er müsse genau und nachvollziehbar erläutern, weshalb der geltend gemachte Eigenbedarf angeblich nachträglich entfallen ist. In diesem Fall habe sich der Vermieter in mehrere Widersprüche verwickelt. Unter anderem sei nicht nachvollziehbar, dass der Name der Flüchtlingsfamilie schon zu einem Zeitpunkt am Klingelschild angebracht worden ist, bevor es sich der Bruder des Vermieters anders überlegt haben soll.

Vorsätzliche Täuschungsabsicht nicht erforderlich
Das Gericht weist darauf hin, dass vorgetäuschter Eigenbedarf nicht zwangsläufig voraussetzt, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung vorsätzlich täuschen wollte. Vielmehr genüge es, dass der Vermieter noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungsabsicht überhaupt verwirklichen kann.
Hierzu wird auf ein Urteil des BGH vom 11.10.2016 (Az.: VIII ZR 300/15) verwiesen, wonach bei einem nicht umgesetzten Selbstnutzungswillen strenge Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters zu stellen sind.
Hierzu muss der Vermieter unter Angabe entsprechender Beweismittel vortragen, wie sich die Nutzungsabsicht nach Ausspruch der Kündigung entwickelt hat.

Der Vermieter ist damit gut beraten, wenn er nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung bei jedweder Änderung der Eigenbedarfsituation den Kündigungsgrund und die eingetretene Änderung kritisch überprüft und z.B. anwaltlich klären lässt, ob eine Änderung der Nutzungsabsicht Schadensersatzansprüche auslösen und wir dies gegebenenfalls verhindern kann.

 

Pascal de Coulon, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht