Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs

Der Kündigungsgrund sollte im Kündigungsschreiben so genannt werden, dass er identifi-ziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Mieter soll damit möglichst frühe Klarheit über seine Rechtsposition erhalten, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wah-rung seiner Interessen veranlassen zu können. Bei der Eigenbedarfskündigung reicht es aus, dass der Vermieter für seinen willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine be-günstigte Personen dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat. (BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 78/10)


Schimmelpilz: Wie oft muss gelüftet werden?

Kann ein Schimmelpilzwachstum nur durch durchgehendes Lüften vermieden werden, so ist dies für den Mieter unzumutbar, weshalb eine Mietminderung bis zu 100 % gerechtfertigt ist. Das erforderliche Lüften muss gerade auch in den typischen Kernzeiten der Wohnnutzung, also auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein. Voraussetzung für eine Minderung ist nicht, dass der Mieter tatsächlich aufgrund des Schimmelbefalls erkrankt. Es reicht aus, dass die Mieträume aufgrund des massiven Schimmelbefalls nicht zum Wohnen geeignet sind.
(AG München, Urteil vom 11.06.2010 – 412 C 11503/09)

Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel

In Formularmietverträgen über Wohnraum findet sich in der Regelung zu den Schönheitsreparaturen oftmals eine Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Arbeiten "ausführen zu lassen". Nach einem neueren Urteil des BGH benachteiligt diese Klausel den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, dies deshalb, weil sie als "Fachhandwerkerklausel" verstanden werden kann, die dem Mieter die Möglichkeit der Kosten sparenden Eigenleistung nimmt (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 294/09).


Mietminderung bei Schimmel: Darlegungslast des Mieters

Macht der Mieter geltend, wegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls der Mieträume zur Mietminderung berechtigt zu sein, so ist diese Behauptung kein "Selbstgänger". Zum einen stellt sich die Frage der Eigenverursachung durch falsches Heizen und Lüften. Zum anderen sollte sich der Mieter rechtzeitig durch vorherige Einholung von Schimmelpilzgutachten und ärztlichen Attesten gut vorbereiten, um seine Einwendungen in einem späteren Prozess detailliert vortragen zu können.


Mangelbeseitigung durch den Mieter: Aufwendungsersatz
Führt der Mieter selbst eine Reparaturmaßnahme durch (hier: Heizung), so erhält er Aufwendungsersatz für die eigenmächtige Selbstbeseitigung des Mangels nur dann, wenn der Vermieter im Verzug ist oder wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Grundsätzlich hat das Recht des Vermieters zur Selbstbeseitigung Vorrang (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06).


Anfechtung des Mietvertrags bei falscher Selbstauskunft
Eine falsche Selbstauskunft des Mieters berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Mietvertrags, wenn die zu Grunde liegende Frage des Vermieters zulässig ist und wesentliche Bedeutung für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat (hier: frühere Mietschulden des Mieters).
LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 - 9 S 132/07


Betriebskostenverteilung nach Köpfen
Ist in der Umlagevereinbarung eine Verteilung der Betriebskosten nach "Köpfen" vereinbart, kommt es zur Bestimmung der Personenzahl auf die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen an und nicht auf die melderechtliche Registrierung (BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07).


Beseitigung einer Abmahnung?
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 139/07).


Zeitmietvertrag nach altem Recht: Kündigungsfristen bei Verlängerungsklausel
Bei einem vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel gelten für den Vermieter weiterhin die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen. Für den Mieter ist bei der Konkurrenz zwischen gesetzlicher Frist nach neuem Recht und formularvertraglich vereinbarter Frist aus Altvertrag jeweils die kürzere Frist maßgebend (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008 - Aktenzeichen VIII ZR 71/07).


Einseitige Umstellung auf Fernwärme durch Vermieter zulässig?
Der Vermieter darf im laufenden Mietverhältnis auch ohne Zustimmung des Mieters die vorhandene Zentralheizung auf Fernwärme umstellen und die Wärmelieferungskosten ungekürzt auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag auf die BetrKV oder auf die Vorgängerregelung verweist und wenn der Mietvertrag nach dem 01.05.1984 abgeschlossen wurde (BGHR Urteil vom 16.04.2008 - VIII ZR 75/07).


Keine Kaution - fristlose Kündigung?
Leistet der Mieter die Kaution nicht, stellt dies jedenfalls in der Gewerberaummiete "in der Regel" einen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Dem Mieter bleibt allerdings unbenommen, sich ggf. auf eine Ausnahmesituation zu berufen.
Immer Wohnraummietrechts ist das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Nichtzahlung der Kaution umstritten.
(vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2007, Az.: XII ZR 36/05)


Darf Vermieter Schlüssel behalten?
Der Vermieter von Geschäftsräumen darf ohne Zustimmung des Mieters keinen Schlüssel zu den Mieträumen zurückbehalten. Dringt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne zwingenden Grund mit Hilfe seines eigenen Schlüssels in die Mieträume ein, begeht er eine so erhebliche Vertragsverletzung, dass der Mieter zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist.
(vgl. OLG Celle, Beschl. v. 20.11.2006, Az.: 13 U 182/06)


Aufwendungsersatz für Änderungen an der Mietsache
Vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, dies einen individuellen Wünschen entsprechen (hier: Anpflanzungen im Garten des Einfamilienhauses), können dadurch Aufwendungsersatzansprüche ausgeschlossen sein. Ob dies dem Parteiwillen entspricht, ist durch Auslegung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 13.06.2007, Az. VIII ZR 387/04).


Kündigung eines nachträglich vermieteten Stellplatzes
Die isolierte Kündigung eines Stellplatzes ist nur bei einem separaten Stellplatz - Mietvertrag möglich. Kommt es erst nach Abschluss des Wohnungsmietvertrages zur Stellplatzvermietung, ist durch Auslegung zu ermitteln, ob es sich um einen separaten Stellplatz Mietvertrag oder um eine Erweiterung des Wohnungsmietvertrages handelt (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 12.06.2007 - Az.: 7 S 1753/07).


Duldung einer Parabolantenne
Der Vermieter muss eine vom Mieter aufgestellte Parabolantenne dulden, wenn für das Gebäude wieder eine Substanzverletzung noch eine "nennenswerte" optische Beeinträchtigung entsteht. Eine Formularklausel, die dem Mieter das anbringen einer Antenne unter bestimmten Umständen (z.B. Vorhandensein von Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss) untersagt, ohne eine Einzelabwägung der beteiligten Interessen zuzulassen, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 16.05.2007, VIII ZR 207/04).


Kautionsabrechnung: Wann wird der Rückzahlungsanspruch des Mieters fällig?
Solange nicht geklärt ist, ob der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen kann, wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht fällig. Im Einzelfall können nach der Wohnungsübergabe auch deutlich mehr als 6 Monate bis zum Eintritt der Fälligkeit vergehen (LG Köln, Urteil vom 20.09.2006, Az.: 10 S 78/05).


Muss der Mieter vor einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine Abhilfefrist setzen?
Auch bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier: Hautausschlag, Asthma-Anfälle wegen Schimmelpilzbefall) kann der Mieter von Wohnraum grundsätzlich erst dann außerordentlich fristlos kündigen, wenn er dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Urteil vom 18.04.2007, Az.: VIII ZR 182/06).


Bereicherungsanspruch für Mietereinbauten bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses
Hat der Mieter Einbauten in Gewerberäumen vorgenommen, steht ihm bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu.
Kann der Vermieter wegen der Investitionen des Mieters eine höhere Miete als bisher erzielen, bemisst sich die Höhe der Bereicherung nach der entsprechenden Steigerung des Gebäude-Ertragswerts während der vertraglich vorgesehenen Restmietzeit (BGH, Beschluss vom 26.07.2006, Az.: XII ZR 46/05).


„Kalte Räumung“ nach wirksamer Kündigung zulässig?
Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter die Wasserversorgung einstellen, wenn er für diese Versorgung als Vermieter verantwortlich war. Allerdings darf er die Stromzufuhr nicht unterbrechen, wenn der Stromlieferungsvertrag nicht von ihm, sondern vom Mieter abgeschlossen wurde (LG Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az.: 65 S 220/06).


Zustimmung zur Kündigung nach Scheidung der Mieter
Der aus der gemeinsamen Ehewohnung ausgezogene Ehepartner kann nach der Scheidung von dem zurückgebliebenen Partner die Zustimmung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses verlangen. Dieser Anspruch entfällt, wenn Verpflichtungen aus Unterhaltsrecht oder aus nachehelicher Solidarität entgegenstehen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Scheidung bereits drei Jahre zurückliegt und der in der Wohnung verbliebene Partner erneut geheiratet hat (OLG Köln, Urteil vom 11.04.2006, Az.: 4 UF 169/95).


Minderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
Lärmintensive Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück berechtigten den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn er bereits bei Mietvertragsschluss mit Bauarbeiten rechnen musste. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn sich das Nachbargebäude in einem erkennbar instandsetzungsbedürftigen Zustand (z.B. Ruine eines Fabrikgebäudes) befand (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2006, Az.: 62 S 73/06).


Umlage neu entstehender Betriebskosten
Der Vermieter darf Betriebskosten, die erstmals während des laufenden Mietverhältnisses entstehen (hier: Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung), jedenfalls dann anteilig auf die Mieter umlegen, wenn ihm die Umlagevereinbarung das Recht einräumt, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen und wenn die Umlagevereinbarung die neuen Betriebskosten als umlagefähig ausweist (BGH, Urteil vom 27.09.2006, Az.: VIII ZR 80/06).


Fristlose Kündigung nach untauglicher Mangelbeseitigung
Der Mieter ist nicht verpflichtet, vor Ausspruch der fristlosen Kündigung den Fehlschlag einer Mangelbeseitigung noch einmal anzuzeigen bzw. eine Frist zur Abhilfe zu setzen, wenn die Reparaturmaßnahme des Vermieters „von vornherein“ ungeeignet war, den Mangel der Mietsache zu beheben (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2006, Az.: I – 24 U 145/05).


Keine Betriebskostenabrechnung: Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen?
Der Mieter kann nach beendetem Mietverhältnis und fruchtlosem Ablauf der Abrechnungsfrist die Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen. Dieser Anspruch erlischt erst nach Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Eine lediglich fehlerhafte Abrechnung (z.B. fehlende Angabe des Umlagemaßstabes) reicht nicht aus (AG Essen, Urteil vom 07.03.2006, Az.: 24 C 474/05). Klagt der Mieter die Vorauszahlungen ein, sollte der Vermieter also noch während des Prozesses eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen.


Kündigungsmöglichkeit auch nach Abtretung der Mietforderung?
Der Vermieter darf auch wegen solcher Mietforderungen fristlos kündigen, die er zuvor an einen Dritten abgetreten hat. Der Verlust der Verfügungsbefugnis über die abgetretene Forderung zieht nicht den Verlust des Kündigungsrechts nach sich (vgl. LG Berlin, Urteil vom 14.02.2006, Az.: 64 S 416/05).


Haftung des Vermieters bei Schimmelpilzbefall
Lässt der Mieter seine Kinder jahrelang in der von Schimmelpilz befallenen Wohnung wohnen, obwohl sie zunehmend unter Atemwegserkrankungen leiden, haftet der Vermieter gegenüber den Kindern wegen einer zuletzt unheilbaren Asthmaerkrankung nicht auf Schmerzensgeld (KG, Beschluss vom 09.03.2006, Az.: 22 W 33/05).


Unwirksame Quoteklausel bei Schönheitsreparaturen
Formularmäßige Quotenklauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei Vertragsende für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen einen Abgeltungsbetrag zu zahlen, der nur den Zeitablauf und nicht den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigt, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind deshalb unwirksam (BGH, Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06).


Muss der Mieter beim Auszug Tapeten entfernen?
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten und Bodenbeläge zu entfernen, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn die Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Der Vermieter hat dann auch keinen Schadenersatzanspruch wegen Verlegung der Pflicht zur unveränderten Rückgabe der Mietwohnung, da der Mieter diejenigen Veränderungen, die er im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt, nicht beseitigen muss (BGH, Urteil vom 05.04.06, Az.: VIII ZR 109/05, VIII ZR 152/05).


Schönheitsreparaturen – Individualvereinbarung zur Endrenovierung
In einem Formularmietvertrag war der Mieter verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen, wobei diese „ab Mietbeginn in der Regel … nach drei Jahren … nach fünf Jahren … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen“ sind. Diese – grundsätzlich wirksame – Klausel wird aufgrund des Summierungseffektes unwirksam, wenn sie mit einer – ebenfalls wirksamen – individuell vereinbarten, bedarfsunabhängigen Endrenovierungsklausel („… zum Vertragsablauf … Tapeten zu entfernen und … zu streichen) zusammentrifft (BGH, Urteil vom 05.04.2006,
Az.: VIII ZR 163/05).


Mobilfunkantenne: Schlechte Karten für den Mieter
Der Mieter einer Wohnung, die im Strahlungsbereich einer vom Vermieter betriebenen Mobilfunksendeanlage liegt, kann nicht verlangen, dass der Betrieb der Anlage eingestellt wird, wenn die Grenzwerte für elektromagnetische Felder gemäß 26 BImSchV eingehalten sind (BGH, Urteil vom 15.03.2006, Az.: VIII ZR 74/05).


Raucherwohnung: Schutz des Mieters
Der Mieter, der in der Wohnung raucht, schuldet – auch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel – keinen Schadensersatz. Das Rauchen ist nur dann nicht mehr vertragsgemäß, wenn die Parteien vereinbart haben, dass das Rauchen in der Wohnung untersagt oder eingeschränkt ist (BGH, Urteil vom 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05).


Vermieterwechsel kann Nachteile für Mieter bringen

Nach einem Vermieterwechsel muss sich der Mieter im Streit um Wohnungsmängel an den neuen Eigentümer des Anwesens halten. Hat Mietzahlungen zurückgehalten, um die Beseitigung von Schäden zu erzwingen, dann muss er nach einem Verkauf der Immobilie die Miete an den Ex-Vermieter nachzahlen. Danach gilt das so genannte Zurückbehaltungsrecht - ein Druckmittel des Mieters, wenn der Vermieter das Abstellen von Mängeln verzögert - nur gegenüber dem jeweiligen Eigentümer.
BGH, Urteil vom 19.06.2006, VIII ZR 284/05


Aufwendungsersatz für Malerarbeiten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Vermieter hat für Malerarbeiten des Mieters, die aufgrund einer unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen erbracht wurden und zu denen der Mieter deshalb nicht verpflichtet war, Aufwendungsersatz zu leisten. Insbesondere liegt ein Fremdgeschäftsführungswillen auch dann vor, wenn der Mieter aufgrund des Mietvertrages irrig von seiner Verpflichtung zur Leistung ausgeht.
LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006, 9 S 479/05


Zurückhalten der Nebenkostenvorauszahlung bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung der Betriebskosten erlaubt?
Wenn der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat, kann der Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung die laufende Nebenkostenvorauszahlung zurückbehalten. Ein Rückzahlungsanspruch bezüglich der geleisteten Abschlagszahlung besteht jedoch nicht.


Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen innerhalb starrer Fristen auch bei gewerblicher Miete unzulässig
Wie im Wohnraummietrecht enthält auch die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“, einen starren Fristenplan, der den Mieter i.S. des § 307 BGB unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2006, I-10 U 174/05).


Muss der Mieter den Anschluss an Breitbandkabel dulden?
Der Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 II S. 1 BGB dar, weshalb der Mieter die Zustimmung zur dazu notwendigen Verlegung nicht verweigern darf. Es reicht für die Duldungspflicht des Mieters aus, dass der Vermieter sich von der Maßnahme eine bessere Vermietbarkeit verspricht und dies bei objektiver Betrachtung plausibel ist. Entscheidend ist, dass mit Kabel künftig wesentlich mehr Nutzungsmöglichkeiten bestehen und bereits jetzt mit Decoder mehr Programme zu empfangen sind. Damit stellt ein rückkanalfähiges Breitbandkabel überall eine duldungspflichtige Modernisierung dar (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04).


Darf die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom einen gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (BGH, Urteil vom 06.07.2005, Az.: VIII ZR 322/04).

Liegt die verlangte Miete aber über der festgestellten Spanne, ist das Erhöhungsverlangen (nur) insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH in NJW 2004, 1379).


Liegt eine konkludente Einigung über eine Mieterhöhung vor, wenn der Mieter auf eine Mietfestsetzung des Vermieters vorbehaltlos zahlt?
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser – unwirksamen – vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin aus Sicht des Mieters kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens des Mieters keine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung gesehen werden (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 199/04).


Stellt eine Flächenabweichung auch einen Mangel dar, wenn die Wohnung auf Wunsch des Mieters vergrößert worden ist?
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, in Folge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht. Dies gilt auch, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch Vergrößerung an die Bedürfnisse der Mieter angepasst wurde (BGH, Urteil vom 28.09.2005, Az.: VIII ZR 101/04).


Stellt die Wortkombination in der Schönheitsreparaturklausel „in der Regel … spätestens“ eine starre Fristenregelung dar?
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 13.07.2005, Az.: VII ZR 351/04).


Bis zu welchem Zeitpunkt kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Nutzungsentschädigung verlangen?
Der Vermieter kann nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Diese endet mit dem Tag der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter (BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az.: VIII ZR 57/05). Für die Zeit nach Beendigung der Vorenthaltung verweist der BGH den Vermieter – bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen – auf die Geltendmachung eines Schadens in Folge einer erst späteren Vermietung (§ 546 a II BGB). Solche Ansprüche können sich aus Verzug des Mieters mit der Rückgabe oder aus allgemeiner Vertragspflichtverletzung ergeben.


Haben mündliche Individualvereinbarungen in Gewerberaummietverträgen Vorrang vor Schriftformklauseln?
In gewerblichen Mietverträgen sind sog. Schriftformklauseln (z. B. „nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung“) weit verbreitet und generell auch zulässig. Eine solche Schriftformklausel ist allerdings unwirksam, wenn sie dazu dient, vor allem nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, in dem sie beim anderen Vertragsteil den Eindruck erweckt, eine mündliche Abrede sei entgegen allgemeiner Grundsätze unwirksam. Sie kann nämlich außer Kraft gesetzt werden, in dem die Vertragsparteien deutlich den Willen zum Ausdruck bringen, die mündlich getroffene Abrede solle ungeachtet dieser Klausel gelten.

Demnach haben also auch nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen vor Schriftformklauseln in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang (BGH, Urteil vom 21.09.2005, Az.: X ZR 312/02).