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Das Bau- und Architektenrecht umfasst eine Vielzahl rechtlicher Beziehungen, die im Zusammenhang mit der Bebauung von Grundstücken stehen.

Das Baurecht untergliedert sich in privates und öffentliches Baurecht.

Das private Baurecht erfasst letztlich die Rechtsbeziehungen zwischen dem Bauherrn und dem Werkunternehmer.

Das öffentliche Baurecht hingegen gibt vor, unter welchen Bedingungen wie und in welchem Maß Grundstücke baulich verwertet werden können.
Das öffentliche Baurecht untergliedert sich in Bauordnungs- und Bauplanungsrecht.

Das Bauplanungsrecht ist im wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt und enthält Vorgaben für die städtebauliche Planung (Zulässigkeit von Bauvorhaben) sowie ihrer Sicherung und Durchführung.
Das Bauordnungsrecht, welches die technische und die gestalterische Seite eines Bauvorhabens regelt, unterliegt der Länderzuständigkeit, maßgebend ist zum Beispiel in Bayern die bayerische Bauordnung (BayBO). Das Baugenehmigungsverfahren selbst unterfällt auch dem Bauordnungsrecht und damit der Länderkompetenz.

Bei der Durchführung von Bauvorhaben kommt dem Architekten eine besondere Bedeutung zu.
Der Architekt wird in einer Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen als Treuhänder oder Sachwalter des Bauherrn bezeichnet.
Der Berufstand des Architekten ist aufgrund der Landesarchitekten-gesetze in Deutschland geschützt.
Die Architekten erledigen Aufgabenstellungen, die dem öffentlichen und privaten Baurecht unterfallen.

Im Folgenden werden die Rechtsgebiete privates Baurecht und Architektenrecht näher erläutert:


PRIVATES BAURECHT

 

Die meisten Rechtsstreitigkeiten im privaten Baurecht vor Gericht sind Werklohnklagen und Gewährleistungsklagen.

Die Errichtung eines Bauwerkes ohne jeden Konflikt ist kaum möglich, da die Komplexität eines Bauvorhabens zu viele Reibungsmöglichkeiten beinhaltet.

Streitpunkte können insbesondere sein:

Vorzeitige Beendigung des Vertrages durch freie oder fristlose Kündigung bzw. Auftragsentzug nach VOB/B.
Weisungsmöglichkeiten des Bauherrn und Nachträge. Die Auftraggeber wenden oftmals ein, dass nachträgliche Zusatzaufträge bereits vom ursprünglichen Vertrag umfasst und nicht gesondert vergütungspflichtig sind. Unternehmer versuchen gerade bei Pauschalverträgen, zu unrecht einzelne Positionen nochmals vergütet zu bekommen.
Gewährleistungsprobleme:
Das mangelfreie Bauwerk gibt es nicht. Zahlreiche Bauherren versuchen, durch übertriebene Mängelrügen im Nachhinein die Kosten zu senken, Bauunternehmer weigern sich, nach Bauvollendung Mängel zu beseitigen, insbesondere wenn es geringfügige Mängel sind.


I. Ratschläge für den Bauablauf

Hier sollen einige Probleme des Bauprozesses angesprochen werden, die während des Bauablaufes leicht auszuräumen sind, im Prozess aber nicht mehr repariert werden können.

1. Mündlicher/schriftlicher Vertrag

Sogar bei größeren Aufträgen werden immer noch häufig mündliche Verträge geschlossen. Dabei ist es insbesondere schwierig, im Nachhinein den Vertragsinhalt zu rekonstruieren. Wer diesbezüglich seine Anspruchsvoraussetzung nicht beweisen kann, wird mit seiner Klage abgewiesen.

Sollte ein mündlicher Vertrag zwischen Kaufleuten abgeschlossen worden sein, muss unbedingt unverzüglich ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben – ggf. per Fax – geschickt werden. Erfolgt nicht unverzüglich ein Widerspruch des Vertragspartners, gilt der dort niedergelegte Vertragsinhalt.

2. Besprechungsprotokolle

Protokolle, die Besprechungsergebnisse, die Dokumentation der teilnehmenden Personen und die Unterschrift der Vertragsparteien beinhalten, sollten sofort nach Abschluss der Besprechung abgefasst und der Gegenseite übersandt werden.

3. Faxschreiben

Bauvereinbarungen können grundsätzlich problemlos auch per Telefax geschlossen werden. Allerdings entstehen dann erhebliche Probleme, wenn der Zugang eines Faxschreibens von einer Partei bestritten wird. Selbst durch den „OK“-Vermerk auf dem Sendeprotokoll ist der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass das Schreiben zugegangen ist, nicht gegeben. Im übrigen ist die Gefahr eines Übertragungsfehlers groß.

4. Zugang von Schreiben

Selbst bei schriftlich abgefassten Willenserklärungen entstehen immer wieder erhebliche Probleme mit dem Nachweis des Zugangs der Willenserklärung. Der Zugang von Schreiben wird nicht immer aus tatsächlichen Gründen bestritten werden, sondern auch dann, wenn der Schuldner Ansprüche abwehren und dabei die Beweisnot des Gläubigers ausnützen will.

Es gibt folgende Möglichkeiten der Übersendung eines Schreibens:

durch den Gerichtsvollzieher:
Nachweis für Zustellung und Inhalt

durch einen Boten, der das Schriftstück gelesen hat:
Nachweis für Zustellung und Inhalt (Aktennotiz anlegen)

durch Einschreiben:
kein Nachweis für den Inhalt, aber für den Zugang; Problem rechtzeitigen Zugangs bei Niederlegung

durch einfachen Brief:
kein Nachweis für Zugang und Inhalt

durch einfachen Brief mit Kopie und Bitte um Rückbestätigung:
Nachweis für Zustellung und Inhalt

Faxschreiben:
kein Nachweis für den Zugang (Ausnahme: Rückfax)

5. Bautagebuch

Auf jeder Baustelle ist die Führung eines Bautagebuchs, in dem alle wesentlichen Vorkommnisse dokumentiert werden, dringend anzuraten. Normalerweise werden dort Datum, Arbeiten, Beschäftigte, evtl. auch Materiallieferung, Geräteeinsatz und besondere Vorkommnisse eingetragen. Für den Bauprozess ist jedoch insbesondere die Dokumentation aller mündlichen Weisungen, Planänderungen, Nachtrags- und Zusatzaufträge wichtig.

6. Dokumentation

Eine ausreichende Dokumentation des Bautenzustandes ist insbesondere dann wichtig, wenn dem Bauunternehmer gekündigt wurde oder aus sonstigen Gründen der Bau nicht vollendet wird. Sollte der Bau dann bis zum Rechtsstreit vollendet sein, fällt es dem ursprünglichen Bauunternehmer in aller Regel schwer, den Bautenstand von damals nachzuweisen. Deshalb sollten neben einer schriftlichen Dokumentation ergänzend Lichtbilder oder Videos per Camcorder angefertigt werden.


II. Streitvermeidung/Vergleichsverhandlungen

1. Vorbereitung

Vor jedem Bauprozess muss überlegt werden, ob sich ein Rechtsstreit nicht aussergerichtlich vermeiden oder wegen dem Kostenrisiko begrenzen lässt.

Argumente für eine aussergerichtliche Streitbeilegung sind z.B.:

hohe Kostenbelastung durch Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten
lange Dauer eines Gerichtsverfahrens
zweifelhafte Kompetenz der Gerichte mangels spezialisierter Baukammern in 1. Instanz
Vermeidung von „Eskalationen“ durch Gerichtsverfahren bei ständigen Geschäftsbeziehungen

Das Anbieten aussergerichtlicher Verhandlungen ist nicht ein Anzeichen für mangelnde Zuversicht, eine Prozess gewinnen zu können, sondern ein Gebot der Vernuft, gerade auch im Hinblick auf denkbare künftige Vertragsbeziehungen der Parteien.

2. Wichtige Einzelpunkte

Bei einem aussergerichtlichen Vergleich sind zahlreiche weitere Punkte zu berücksichtigen, z.B.:

Vereinbarung einer Brutto- oder Nettosumme
Verrechnungen von Abschlags- bzw. Vorauszahlungen
Berücksichtigung von Sowiesokosten oder eines Vorteilsausgleiches
Berücksichtigung von Haftpflichtversicherungen
Berücksichtigung steuerlicher Belange evtl. Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, evtl. mit Verfallklausel
Aufnahme einer Abgeltungsklausel etc. ...

3. Einbeziehung Dritter

Sollten in einem Rechtsstreit Ansprüche auch gegen Dritte geltend gemacht werden (z.B. seitens des Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer einerseits und dem Architekten andererseits), ist dringend zu raten, den oder die so genannten „Gesamtschuldner“ – ggf. unter Festlegung einer Haftungsquote – in den Vergleich mit einzubeziehen.


III. Schiedsgutachten

1. Schiedsgutachten

Häufig werden Schiedsgutachtervereinbarung getroffen, wenn der Schwerpunkt des Konfliktes auf tatsächlichen Differenzen beruht und kein Streit über Rechtsfragen besteht, z.B. bei Aufmassproblemen und Regiestunden, Preisbestimmungen bei Nachträgen, Richtigkeit von Rechnungen, Feststellung des Bautenstandes, etc. ...

Die Parteien schließen in diesem Fall eine Schiedsgutachtervereinbarung und im Anschluss daran einen gesonderten Vertrag mit dem Schiedsgutachter. Die Schiedsgutachterklausel hat zur Folge, dass das Gericht die vom Gutachter festzustellenden Tatsachen nicht in anderer Weise als der Schiedsgutachter feststellen darf und für die Entscheidung an sie gebunden ist.

Ein Schiedsgutachten sollte jedoch nur dann vereinbart werden, wenn beide Parteien uneingeschränktes Vertrauen zum Gutachter haben.

2. Schiedsgericht

Die Parteien können darüber hinaus ein Schiedsgerichtsverfahren vereinbaren.

Die Vorteile dieses Verfahrens liegen u.a. in der Verkürzung des Rechtsstreits, in den geringeren Kosten (in der Regel), in der größeren Sachkunde der Schiedsrichter, etc. ... Ein Nachteil besteht u.a. darin, dass der Schiedsspruch nicht im Instanzenzug korrigiert und überhaupt nur eingeschränkt aufgehoben werden kann.


IV. Beweissicherung

Im Bauprozess ist es oftmals notwendig, Beweise vorprozessual zu sichern, da z.B. Bauteile im Rahmen des Baufortschritts verdeckt oder durch Zeitablauf verändert werden, sonstige Feststellungen nicht mehr getroffen werden können oder eine Partei ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache oder der Aufwand für die Beseitigung eines Mangels oder Schadens festgestellt wird.

Möglichkeiten der Beweissicherung sind:

gemeinsame Gutachtenseinholung oder Dokumentation
Schiedsgutachten
fotografische oder Video-Dokumentation
Feststellung der zu sichernden Tatsachen durch Zeugen
Einholung eines Privatgutachtens
selbständiges Beweisverfahren


V. Vorprozessuale Druckmittel

1. Vertragsstrafe

In einem Bauvertrag werden häufig Vertragsstrafen für den Fall vereinbart, dass eine vertraglich vereinbarte Leistung zum Zeitpunkt des Verzugseintritts nicht oder nicht gehörig erfüllt ist. In der Regel werden Termine gesetzt, zu denen der Schuldner (meist Unternehmer) ohne weitere Mahnung in Verzug gerät. Es muss hier geprüft werden, ob im Vertrag eine wirksame Vertragsstrafenvereinbarung vorliegt. Wegen der einschneidenden Wirkungen der Vertragsstrafe verstoßen entsprechende Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen oftmals gegen das Gesetz (§§ 307 ff BGB).

2. Bauhandwerkersicherung

Vor Abnahme der Werkleistung kann der Auftragnehmer den Werklohn in der Regel noch nicht verlangen. Die für die Fälligkeit des Werklohns vorausgesetzte Abnahme wird vom Auftraggeber oft mit dem Hinweis auf Mängel verweigert. Nach Abnahme behält sich der Bauherr oft ein Zurückbehaltungsrecht ein. In diesen Fällen kann der Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung gem. § 648 a BGB verlangen (z.B. Garantie, Bürgschaft, ...).


IV. Prozessuale Durchsetzung

Sollten bauvertragliche Streitigkeiten nicht im Rahmen einer aussergerichtlichen Einigung erledigt werden können bleibt oftmals nur die Möglichkeit, Klage einzureichen.

Für den Bauunternehmer kommt dabei in der Regel die Werklohnklage, für den Bauherrn eine Gewährleistungsklage im weiteren Sinne in Betracht.

1. Werklohnklage

Damit eine Werklohnklage erfolgreich bei Gericht durchgesetzt werden kann, müssen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Dabei müssen zahlreiche Punkte beachtet werden, z.B.:

Wurde die VOB/B vereinbart? Wenn ja, wurde die VOB/B als ganzes vereinbart oder zum Teil abgeändert?
Gibt es weitere Vertragsbedingungen?
Feststellung des Leistungsinhaltes durch Leistungsbeschreibung, Leistungsverzeichnis und/oder Pläne.
Liegt eine wirksame Abnahme oder eine so genannte „Abnahmefiktion“ vor?
Wird Werklohn aus Vertragsänderungen, Nachträgen oder Weisungen geltend gemacht?
Bei Regieleistungen: Liegt eine wirksame Vereinbarung der Regieleistung vor, stehen wirksam abgezeichnete Regiezettel zur Verfügung?
Liegt eine (prüfbare) Schlussrechnung vor?
Sind weitere, sonstige Forderungen geltend zu machen, z.B. Ansprüche auf Schadenersatz, auf Verzugszinsen, aus ungerechtfertigter Bereicherung?
Welche Einreden werden von der Gegenseite vorgebracht?

2. Gewährleistungsklage

Das Gesetz bietet dem Auftraggeber mehrere Möglichkeiten, seine Mängelansprüche geltend zu machen:

a) Anspruch auf Nacherfüllung/Nachbesserung

b) Vorschussanspruch für Selbst- bzw. Ersatzvornahme

c) Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Selbst- bzw.
   Ersatzvornahme

d) Rücktritt vom Vertrag

e) Minderung

f) Anspruch auf Schadenersatz oder auf Ersatz vergeblicher
   Aufwendungen

Der Auftraggeber muss genau prüfen, welcher Anspruch im jeweiligen Einzelfall „der Richtige“ ist.

Eine Klage auf Mängelbeseitigung ist z.B. nur dann sinnvoll, wenn zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer einer Verurteilung tatsächlich folgen wird und der Auftraggeber zudem die Mängelbeseitigung durch den bisher mangelhaft arbeitenden Auftragnehmer überhaupt noch wünscht.

Bei der so genannten Vorschussklage kann z.B. der Auftraggeber die Art der Nachbesserung selbst bestimmen und Vergütung aller Aufwendungen verlangen, die für die Mangelbeseitigung erforderlich sind. Minderung wird in der Regel dann verlangt, wenn der Auftraggeber einen Mangel gar nicht erst beseitigen lassen will.

Bei der Schadenersatzklage ist der Auftraggeber wie bei der Minderung gewissen Bewertungsrisiken ausgesetzt, im übrigen muss er das Verschulden des Auftragnehmers beweisen.

 

ARCHITEKTENRECHT:

 


I. Rechtsnatur des Architektenvertrages

Der Architektenvertrag ist nach ständiger Rechtsprechung ein Werkvertrag.
Der Architekt kann sowohl mit der sog. Vollarchitektur, d. h. Planung und Bauleitung, als auch mit Teilleistungen, also nur Planung oder nur Bauleitung beauftragt werden. In allen Fällen beurteilt sich das Vertragsverhältnis nach Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB).
Planender und bauleitender Architekt schulden einen Erfolg, nämlich das "Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks".


II. Vertragsschluss

Der Architektenvertrag kann grundsätzlich formfrei (auch mündlich) abgeschlossen werden. Allerdings hat der mündliche Vertrag die bekannten Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Abschlusses und des Umfangs.


III. Umfang

Es gibt keine Vermutung für die Beauftragung mit einer Vollarchitektur. Der Architekt muss in jedem Fall den Umfang seiner Beauftragung beweisen.
Der Architekt darf - vorbehaltlich besonderer Absprachen mit dem Auftraggeber - nur solche Leistungen erbringen, die zu diesem Zeitpunkt erforderlich sind.


IV. Vertragsgestaltung

Oftmals werden allgemein gültige Musterverträge verwendet, allerdings sind Individualverträge dringend anzuraten.

Im Vertrag soll der Vertragsgegenstand bezeichnet werden. Dies ist die Art des Bauvorhabens und aus Auftraggebersicht auch der wirtschaftliche Rahmen.

Das BGB nennt keine speziellen Pflichten für den Architekten, er ist gemäß § 631 BGB zur Herstellung des versprochenen Erfolgs verpflichtet. Auf den definierten Erfolg sind die Leistungen zu beziehen. Was ein Architekt oder Ingenieur vertraglich schuldet, ergibt sich aus dem geschlossenen Vertrag und nicht aus den Leistungsbildern der HOAI, wenngleich diese bei der Beschreibung des Vertragsumfangs herangezogen werden können.
Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen sollte die Beschaffenheit des Architektenwerks im Vertrag beschrieben werden.

Aus Sicht des Auftraggebers ist eine möglichst umfassende Leistungsverpflichtung des Planers erwünscht. Dies lässt sich erreichen, indem man formuliert, dass der Auftragnehmer insbesondere bestimmte Leistungen zu erbringen hat (z.B. Grundrisse im Maßstab, Ansichten im Maßstab, Schnitte im Maßstab, Stellplatznachweis, Baubeschreibung, Kostenermittlung etc….). Auch ist die Vereinbarung von Zwischenfristen zur Ablieferung von Teilleistungen empfehlenswert.

Für den Auftragnehmer ist es sinnvoll, den geschuldeten Leistungsumfang und damit den Erfolg zu begrenzen. Es sollte daher explizit genannt werden, was nicht zum geschuldeten Erfolg gehört.

Hinsichtlich der Vergütung ist zu beachten, dass eine Vergütungsvereinbarung bei Auftragserteilung zu Stande kommen muss. Viele Vergütungsvereinbarungen scheitern auch daran, dass die Schriftform nicht gewahrt ist. Schriftform bedeutet, dass sich zwei Unterschriften auf der gleichen Urkunde befinden müssen. Daher sollten stets zwei Verträge mit jeweils zwei Unterschriften ausgefertigt werden.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wurde im Jahr 2009 grundlegend geändert. Für den Architekten ist es unerlässlich, sich mit den zum Teil neuen Regelungen vertraut zu machen.


V. Beendigung des Architektenvertrages

Der Auftraggeber ist jederzeit berechtigt, den Vertrag zu kündigen. Der Architekt behält allerdings grundsätzlich den Anspruch auf das volle Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen oder der Vergütung, die er ersatzweise verdienen könnte.
Im Einzelfall kann der Auftraggeber den Vertrag auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen (z.B. bei wesentlicher Überschreitung der Baukosten, Provisionsannahme, Erschütterung des Vertrauensverhältnisses…).


VI. Vollmacht des Architekten

Um Streitigkeiten vorzubeugen, sollten die Befugnisse des Architekten im Architektenvertrag und gegenüber den anderen am Bau Beteiligten klargestellt werden.
Mangels abweichender Vereinbarung hat der Architekt z.B. in folgenden Fällen keine Vollmacht:

- rechtsgeschäftliche Abnahme
- Anerkenntnis der Schlussrechnung
- Vertragsabschluss mit Unternehmern
- Abzeichnung von Stundenlohnnachweisen
- Verzicht auf Gewährleistungsansprüche
- Vergabe von Zusatzaufträgen (bei fühlbarer Kostensteigerung)


VII. Verfahren bei Streitigkeiten

Architektenhonorarprozesse sind in der Regel langwierig und kostenintensiv, z.B. Auseinandersetzungen um Kostenansätze für nicht realisierte Projekte. Daher ist es aus Architektensicht wünschenswert, für den Fall von reinen Honorarstreitigkeiten eine außergerichtliche Schlichtung obligatorisch vorzusehen.

Seitens des Auftraggebers stellt sich bei Baumängeln auch die Frage, inwieweit (ggf. neben dem Bauunternehmer) der Architekt für Fehler einzustehen hat.
Die Architektenhaftung kommt meist bei Planungsfehlern (einwandfreie und vollständige Planung, Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, Genehmigungsfähigkeit) und bei Fehlern im Rahmen der Objektüberwachung zum Tragen.


Bitte beachten Sie, dass es sich bei den obigen Ausführungen lediglich um allgemein gehaltene Erläuterungen mit einzelnen Beispielen aus der Rechtsprechung handelt und diese keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Rechtsverbindlichkeit haben.
In aller Regel ist für jeden Einzelfall zu prüfen, ob Gesetz oder obergerichtliche Rechtsprechung eine andere Beurteilung ermöglichen.
Eine individuelle (kostenpflichtige) Rechtsberatung ist dringend anzuraten.

Nutzen Sie hierzu unsere Online - Beratung oder rufen Sie uns an und vereinbaren einen Besprechungstermin.



Pascal de Coulon
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
 

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